מהו תהליך התחדשות עירונית?

למרות גילה הצעיר יחסית  של מדינת ישראל ערים רבות בה הוקמה כבר במאות הקודמות, וחלק מהמבנים הקיימים בה עומדים על תילן מעל מאה שנים. תל אביב לדוגמה שהוקמה בתחילה כשכונת "אחוזת בית" בשנת 1909 החלה לכלול מבני מגורים שלמים ששופצו ומהווים כיום חלק מהשכונות הותיקות בעיר.  ערים רבות כוללות איזורים ישנים יותר שעם השנים האוכלוסיה שבהם הזדקנה, או מבניה הוזנחו ונעזבה לאט.

תהליך התחדשות עירונית

התחדשות עירונית היא תהליך שיוצא לפועל כחלק מיוזמה מתוכננת או באופן טבעי שכונות רבות בערים שונות החלו להתחדש. המבנים הישנים, לרב בעלי מספר קומות נמוך יחסית נהרסו, והוחלפו בבתים חדשים, כאשר במרבית המקרים כללו בנייני מגורים רבי קומות. באמצעות אישורים מיוחדים מהעיריה, שנועדו לסייע לתהליך ההתחדשות הטבעי ולזרז אותו, יזמים רבים החלו בביצוע פרוייקטים משני סוגים עיקריים: "פרויקט פינוי-בינוי" ו"פרוייקט תמ"א 38". נרחיב מעל על כל אחד מהם.

פרוייקט פינוי-בינוי

שכונות רבות היו מורכבות מערב רב של בתים ישנים, חלקם מטים לנפול, בעלי קומה אחת עד ארבע קומות, כפי שהיה נהוג בבניית מבני המגורים במהלך עשרות השנים הראשונות של המאה העשרים. מבנים אלה, עם השנים, הוזנחו, התשתיות שלהן היו רעועות, והדיירים שהתגוררו בהם היו משפחות ותיקות שלא עזבו את האיזור, או אוכלוסיה מרמה סוציו-אקונומית נמוכה, שלא יכלה לעמוד בתשלומי שכירות גבוהים או לרכוש דירה בבניין חדיש יותר.

החלטות יזומות של הרשויות העירוניות לחדש שכונות אלה, במיוחד בערים בהן הייתה דרישה גבוה לדיור, אך מבנים נמוכים לא יכלו להכיל מספר דירות גבוה מספיק. הן ביצעו זאת באמצעות מתן אישורים מיוחדים ליזמים להרוס את המבנים הקיימים ולבנות במקומם מגדלי דירות חדשים, או מבנים בעלי מספר קומות רב יותר מהמבנה הקודם. בעלי הדירות במבנים הישנים פוצו כספית, או באמצעות קבלת דירות בפרויייקט החדש שנבנה. ערכן של דירות אלה היה גבוה יותר מערך הדירות הישנות בבעלותם, ולכן אף הם יצאו מורווחים מהפרוייקט.

פרוייקט תמ"א 38

בעקבות הצלחת פרוייקטים רבים של פינוי ובינוי גם מבנים נוספים בשכונות חדישות יותר נזדקקו ל"שיפוץ קוסמטי חיצוני" וכן לחיזוק התשתיות הקיימות. הבתים, שעם השנים התיישנו ונבנו בטכנולוגיות מיושנות, היו רעועים. עקב חשש שלא יוכלו לעמוד בפגעי הזמן ובמיוחד בפני רעידות אדמה המתרחשות בארץ אחת לכמה עשורי שנים (כאשר הרעידה החזקה האחרונה הורגשה בשנת 2004 וגרמה לפינוי של קריית הממשלה) הוחלט על תוכנית לחיזוק מבנים.

על מנת לממן את חיזוק המבנים הוחלט לאפשר ליזמים ובעלי דירות לקבל אישורים מיוחדים לתוספות בנייה כמו הוספת מרפסות, ממ"דים, מעלים ודירות נוספות במבנים קיימים, כאשר לא תמיד היה צורך להרוס את המבנה כולו בתהליך השיפוץ, אלא ניתן היה לחזק את המבנה הקיים בפני רעידות אדמה. הדיירים הרוויחו בניין מחודש, וערך דירותיהם במבנה עלה, והיזמים זכו לאישור לקבלת דירות נוספות שנבנו מעל הגג של המבנה הקודם, ומימנו את עלויות השיפוץ ממכירת דירות אלה.

מה עם האיזורים הפחות אטרקטיביים?

שתי השיטות הראשונות של התחדשות עירונית הויבלו לבנייה של עשרות אלפי דירות חדשות, אך התגלתה בעיה עם התוכנית הקיימת. היזמים בחרו לבנות בעיקר באיזורים בהם עלות הקרקע נמוכה, ומחיר הדירה שימכרו בסיום הפרוייקט גבוה יותר. עלויות בנייה בפריפריה דומות לעלויות הבנייה במרכז, ולכן יזמים רבים העדיפו להשקיע את מרבית מאמציהם בערים בהן קיימת בנייה מואצת בזכות הדרישה לדיור.

חלק מפרוייקט התחדשות עירונית של משרד השיכון כלל גם אפשרות שלישית של מתן הטבות על מנת לעודד יזמים לבנות באיזורים דלילים, או פחות אטרקטיביים לבנייה. הקלות מיסוי המאפשרות לדיירים לקבל פטור ממס השבחה על הדירות, והטבות מיסוי שונות שניתנו ליזמים שבחרו לבנות פרוייקטים באיזורים בהן מחירי הדירות נמוך יותר, ובזכות הקלות אלה נבנו פרוייקטים לחידוש שכונות גם בפריפריה.